FIN D’UNE INDIVISION : le droit à indemnité pour des travaux

Lorsqu’il est mis fin à une indivision pour un bien indivis, un texte du Code civil permet à un indivisaire d’être indemnisé au titre de dépenses de travaux qu’il a payés avec ses deniers personnels.

Un texte à prendre en compte… Pour un bien en indivision, l’article 815 13 du Code civil dispose que si un indivisaire «a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage», ou de la vente du bien. Il doit être aussi «tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation» du bien, encore « qu’elles ne les aient point améliorés» . Un indivisaire peut «ainsi prétendre à une indemnité à l’encontre de l’indivision », évaluée selon les modalités fixées, « lorsqu’il a, à ses frais, amélioré l’état d’un bien indivis ou fait de ses deniers personnels des dépenses nécessaires à la conservation de ce bien

Pour toute indivision… L’article 815 13 du Code civil a vocation à s’appliquer pour toute indivision, qu’elle soit conventionnelle (ex. achat en indivision par des concubins), successorale ou «post communautaire» (divorce). Il convient néanmoins de tenir compte de ce qui a pu être convenu par les indivisaires (convention d’indivision), ou prévu par un jugement (divorce).

Le règlement des échéances d’un prêt, y compris un prêt «amortissable» ou un «crédit relais», ayant permis l’acquisition d’un bien, et effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision (voie post divorce), est considérée comme une «dépense nécessaire» à sa conservation, et peut donner lieu à indemnité au titre de l’article 815 13 du Code civil

Le marché immobilier en Haute-Savoie

Le constat est sans appel. Malgré la pandémie de Covid-19, rien n’entame le dynamisme du marché de l’immobilier dans l’hexagone, avec des prix qui s’envolent depuis le premier confinement, qui a ralenti la construction neuve.

Dans de nombreuses régions, le marché souffre d’une pénurie de biens à la vente par rapport au flot d’acheteurs, motivés par une volonté de changement d’habitat et d’environnement ! Un contexte mouvementé et anxiogène qui retient les propriétaires de mettre en vente leur bien.

Le Groupe SeLoger décrit une hausse de prix moyenne sur tout le territoire de 6 % entre avril 2020 et avril 2021, contre 4,7 % entre 2019 et 2020.

Les villes situées en zone péri-urbaine sont celles qui connaissent les plus fortes augmentations : +9,7% de hausse de prix en moyenne en un an. De même, les destinations recherchées pour y établir une résidence secondaire, profitent elles aussi de la tendance avec une augmentation en moyenne de 9,4%. 

Quand est-il du marché de la Haute-Savoie ? Prix médians au mètre carré, indicateurs de qualité de vie, données socio-économiques, atouts… Revue de détails.

Évolution du marché Haut-Savoyard 
Le coût du logement y est parmi les plus élevés de France, en ayant augmenté de 18 % en dix ans.

Du 1er février 2020 au 31 janvier 2021
Prix/Évolution sur un an

Appartements anciens (€/m2) : 3620 / +3,4%
Appartements neufs (€/m2) : 4620 / +5%

Maisons anciennes (€) : 396 800 / +8,2 %
Maisons neuves (€) : 365 000 / +1,4%

Terrains à bâtir (€) : 142 400 / +1,7%

Source : Notaires de France – BDD Perval

Une évolution des prix sur un an aussi dopée par les atouts très forts de la Haute-Savoie, frontalière avec la Suisse et l’Italie. La croissance démographique y est la plus forte de France, avec une population qui augmente de plus de 10 000 habitants chaque année, et le tissu économique y est très riche et vecteur d’emplois. Un territoire qui capitalise sur sa puissance touristique avec 2 saisons attractives et la présence de 2 aéroports internationaux (Genève-Cointrin et Lyon Saint-Exupéry).

La période de confinement a nettement stimulé la recherche de maisons avec un jardin, notamment sur la proche périphérie d’Annecy, très bien desservie, comme Veyrier-du-Lac, Cran-Gevrier, Seynod et Annecy-le-Vieux.

Au nord, les villes de Pringy, Metz-Tessy et Epagny sont aussi très recherchées par les familles et les frontaliers. 

Annecy : la valeur sûre se paye chère
La ville de Annecy bénéficie d’une cote remarquable, à nouveau classée numéro 1 en 2021 dans le palmarès des villes et des villages où il fait bon vivre.

La Venise des Alpes est aujourd’hui une référence dans le paysage français et l’épicentre économique du département de la Haute-Savoie. Elle bénéficie d’un socle industriel fort et son cadre de vie est exceptionnel, avec son lac entouré de massifs pré-alpins, son cœur médiéval, ses canaux, et la proximité de villages huppés… 

D’après les notaires, dans l’ancien, il faut compter un budget minimal de 200 000 € pour un T2 et 320 000 € pour un T4. Sur à peine une année, il est constaté des écarts de 20 % pour un même bien dans un même quartier.

Les effets de la pandémie n’ont sans doute pas encore donné leur pleine mesure, et la cote des maisons avec jardin au cœur de villes proches des grandes agglomérations devrait continuer de progresser. 

Déroulement d’une expertise immobilière

Entretiens préalables, visite des lieux, examen des pièces et documents, délai d’émission du rapport d’expertise immobilière…, Cabinet Vidal - Expertises vous guide sur le déroulement d’une expertise immobilière et sa chronologie, par phase séquentielle.

Le rapport d’expertise diffère d’un « avis de valeur consultatif » établi par un Agent Immobilier. L’Expert Agréé et certifié établit en toute indépendance un rapport de valeur vénale sur des critères relatant notamment les éléments favorables comme défavorables, et en lien avec les ventes réellement concrétisées dans les zones voisines et périphériques.

Cabinet Vidal - Expertises vous recommande de faire établir en amont de l’expertise un diagnostic DPE et la surface Loi Carrez par un diagnostiqueur agréé. 

Le mandat d’expertise 
Un mandat d’expertise sera établi avant toute mission, après un premier entretien par téléphone et/ou sur site. Préalablement à l’acceptation du mandat, tous les premiers entretiens, déplacements et conseils sont délivrés gracieusement. 

Le mandat de mission sera fixé au cas par cas, tenant compte du contexte et de la problématique propre à chaque client. Il précise l'objet et la nature de l'expertise, liste les documents d'information nécessaires pour l'expertise, le montant des frais et honoraires, et les modalités de règlement, etc.

La visite du bien 
Un travail de terrain est alors à conduire, avec la visite du bien dans son intégralité, et de l’environnement de proximité. 

L’étude des éléments remis 
Seront examinés tous les documents remis par le propriétaire, de type titre de propriété, relevé cadastral, diagnostics immobiliers à jour, règlement de copropriété, etc.

L’analyse complémentaire 
Une expertise immobilière requiert des connaissances très pointues et étendues, et un travail de recherche approfondie à partir d’une base de données de référence et de fonds documentaires importants est alors mené. 

Le rapport d’expertise
L’Expert Agréé après avoir accompli toutes les démarches, consultations et enquêtes appropriées rédige le rapport d’expertise. 
Le rapport est construit de façon méthodique, on y trouve communément les points d’analyse suivants : https://cabinetvidal-expertises.com/competences

En conclusion, pour connaître au plus près l’exactitude de la valeur vénale argumentée d’un bien immobilier, rapprochez-vous de votre cabinet indépendant d’expertise immobilière et de conseil :
Cabinet Vidal Expertises - contact@cabinetvidal-expertises.com

Diagnostic de performance énergétique (DPE) : nouveautés 2021

Le DPE, qui renseigne sur « l’état de santé » d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre, évolue au 1er juillet prochain. 

S’y ajoutera, entre autres, la notion d’opposabilité juridique dans le cadre d’une vente immobilière.

Tour d’horizon de la législation. Pas de révolution en vue, mais un tour de vis et un dispositif plus protecteur. 


Une méthode de diagnostic renforcée 

Le nouveau DPE affiche un nouveau design plus lisible, et il introduit deux obligations spéciales d’information, en plus de la performance énergétique.

La première d’entre elles, c’est le niveau d’émissions de gaz à effet de serre, exprimé en kilogrammes de CO2, par m² et par an, avec sa traduction en kilomètres parcourus par une voiture pour émettre le même niveau.

L’autre information nouvelle renvoie à une estimation de la facture annuelle d’énergie. Une disposition qui sera obligatoire, y compris sur les annonces immobilières (disposition de la loi Energie Climat de 2019), dès janvier 2022. Une façon de permettre à l’acquéreur de mieux anticiper son futur budget, mais également de comparer par la suite ses consommations réelles avec les estimations fournies par le DPE.

Le nouveau DPE se basera désormais uniquement sur les caractéristiques thermiques et les installations du logement, comme le bâti, le système de chauffage, le système de production d’eau chaude, l’isolation et les menuiseries.


Lutter contre les passoires thermiques 

À terme, les logements les plus énergivores seront exclus de la location. Cela se fera par paliers successifs. 

D’ici 2023, cela concernera les pires passoires énergétiques de la classe G. 
En 2025, seront exclus tous les logements classés en catégorie G sur l’étiquette (tant en performance énergétique qu’en émission de gaz à effet de serre). 
Et en 2028, seront intégrés tous les logements classés en catégorie F. 

Pour pouvoir louer à nouveau, il faudra alors effectuer des travaux de rénovation énergétique.

Voies de recours 

Le nouveau DPE devient opposable, avec la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers (plomb, amiante, électricité).

À partir de juillet prochain, en cas de doute dans le cadre d’un inconfort ou mêmes de consommations excessives, la personne habitant dans le logement pourra faire établir un nouveau diagnostic.

Et si le nouveau DPE n’affiche pas les mêmes résultats que l’ancien, elle pourra engager la responsabilité du propriétaire du bien qu’elle loue ou à qui elle a acheté le bien, en demandant une compensation. 

Quelques négociations s’annoncent donc entre propriétaires et diagnostiqueurs !